 Ordenanza Nro. 4851 CORRESPONDE A EXPEDIENTE Nº 4121-H.C.D. 214/20.- V I S T O: CONSIDERANDO: O R D E N A N Z A Nº 4 8 5 1.- CAPÍTULO IV - SECCIÓN V de la LEY 14.449 DE ACCESO JUSTO AL HÁBITAT.- ARTÍCULO 2º.- HECHOS GENERADORES. Constituyen hechos generadores de la participación de la Municipalidad de Zárate en las valorizaciones inmobiliarias, los supuestos enumerados en el presente Artículo como, así también, toda otra decisión administrativa que permita el aumento del valor del inmueble, ya sea por facilitarle un uso más rentable o por incrementarse el aprovechamiento de las parcelas con un volumen mayor o área edificable.- El Departamento Ejecutivo evaluará y dictaminará respecto de la viabilidad y procedencia de cada recategorización o planteo urbanístico en base al criterio más beneficioso para EL Partido de Zárate. En todos los casos, se propondrá desde el Departamento Ejecutivo la celebración de los correspondientes convenios urbanísticos con los particulares involucrados a los fines de establecer las condiciones, garantías, formas de pago y plazos que garanticen su debido cumplimiento e implementación, los que serán sometidos a la aprobación definitiva del Honorable Concejo Deliberante.- Son hechos generadores de la participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias: ARTÍCULO 3º.- PROCEDIMIENTO PARA DETERMINACIÓN DE LA RENTA DIFERENCIAL. PARTICIPACIÓN DE LA MUNICI-PALIDAD DE ZÁRATE EN LAS VALORIZACIONES INMOBILIARIAS GENERADAS COMO RESULTADO DE LA AMPLIACIÓN DE LAS ÁREAS URBANA Y COMPLEMENTARIA. Cuando se incorporen a las áreas urbana y/o complementaria inmuebles clasificados dentro del espacio territorial rural, o cuando se incorporen al área urbana inmuebles clasificados dentro del espacio territorial complementario; la renta diferencial se estimará de acuerdo al siguiente procedimiento: ARTÍCULO 4º.- PARTICIPACIÓN DE LA MUNICIPALIDAD DE ZÁRATE EN LAS VALORIZACIONES INMOBILIARIAS GENERADAS POR EL ESTABLECIMIENTO O LA MODIFICACIÓN DE PARÁME-TROS URBANÍSTICOS Y DEL RÉGIMEN DE USOS DELSUELO. Cuando se establezcan o modifiquen parámetros urbanísticos, o se autorice el cambio de uso del suelo a uno más rentable, la renta diferencial se estima-rá de acuerdo con el siguiente procedimiento: ARTÍCULO 5º.- PARTICIPACIÓN EN LA VALORIZACIÓN INMOBILIARIA GENERADA POR LA AUTORIZACIÓN DE UN MAYOR APROVECHAMIENTO DE LAS PARCELAS EN EDIFICACIÓN. Cuando se autorice un mayor aprovechamiento de una parcela, bien sea elevando el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S) y/o el Factor de Ocupación Total (F.O.T) en las áreas urbanas y/o la densidad, se establece el presente "Régimen especial para la autorización de mayor aprovechamiento del suelo"; estableciendo los derechos sobre la renta diferencial de acuerdo al siguiente procedimiento: ARTÍCULO 6º.- PARTICIPACIÓN EN LA VALORIZACIÓN INMOBILIARIA POR LA AUTORIZACIÓN MUNICIPAL PARA LA INSTALACIÓN DE GRANDES DESARROLLOS INMOBILIARIOS. Cuando el Departamento Ejecutivo se encuentre en condiciones de otorgar autorización para la instalación de grandes desarrollos inmobiliarios en el ejido municipal, determinará su procedencia y viabilidad siempre que los mismos resulten beneficiosos para el Partido de Zárate, efectuando la medición del impacto operado en términos económicos. Dicha cifra resultará exigible al emprendimiento privado en los términos del Artículo 11º, pudiendo aplicarse mediante alguno/s de los medios de pago establecidos por el Artículo 15º de la presente Ordenanza. A tal fin, facúltase al Departamento Ejecutivo a la confección del correspondiente Convenio Urbanístico con el particular; el que será sometido a la aprobación del Honorable Concejo Deliberante.- ARTÍCULO 7º.- PARTICIPACIÓN DE LAS VALORIZACIONES INMOBILIARIAS GENERADAS POR LA EJECUCIÓN DE OBRAS PÚBLICAS MUNICIPALES. Cuando se ejecuten obras públicas municipales deberá determinarse el mayor valor adquirido por los inmuebles en razón de tales obras. A tal efecto, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires mediante acto que no podrá producirse después de seis meses de concluidas las obras, determinará el valor promedio del incremento de las rentas estimadas que se produjo por metro cuadrado en la zona afectada. La participación de la Municipalidad de Zárate en las valorizaciones generadas por la ejecución de las obras públicas, se aplicará siempre que no se hubiere utilizado para su financiamiento la contribución por mejoras.- ARTÍCULO 8º.- DETERMINACIÓN DEL MONTO. El número total de metros cuadrados que se considerará como objeto de derecho de participación en la valorización del inmueble será, para cada caso, igual a la superficie total del mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para el espacio público y las establecidas en el Artículo 56 del Decreto-Ley Nº 8912/77 (T.O por Decreto Nº 3389/87) y sus normas modificatorias.- ARTÍCULO 9º.- PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN MUNICIPAL. FIJACIÓN DE LA TASA. El Departamento Ejecutivo establecerá el porcentaje de participación municipal que se imputará a la renta diferencial generada en cada caso, y que se fijará en un valor comprendido entre el diez (10%) y el treinta por ciento (30%) de la acrecencia por metro cuadrado. Entre las distintas zonas la tasa de participación podrá variar dentro del rango aquí establecido, apreciando sus calidades urbanísticas y las condiciones socioeconómicas de los hogares propietarios de inmuebles.- ARTÍCULO 10º.- VALOR DE REFERENCIA DE LOS INMUEBLES. La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires establecerá valores por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción urbanística, y en su caso determinará el correspondiente valor de referencia tomando como base de cálculo los parámetros establecidos en los artículos 2º, 3º, 4º, 5º, 6º y 7 de la presente Ordenanza.- ARTÍCULO 11º.- LIQUIDACIÓN DEL MONTO EXIGIBLE. Con base en la determinación del efecto de incremento o disminución en la plusvalía urbana por metro cuadrado calculado para cada una de las áreas y/o zonas objeto de participación municipal como se lo indica en el artículo 9º de la presente Ordenanza, el Departamento Ejecutivo liquidará la participación municipal en las rentas diferenciales en relación con cada uno de los inmuebles objeto de la misma y aplicará los porcentajes correspondientes, los que deberán contar con la conformidad y aprobación definitiva del Honorable Concejo Deliberante.- A fin de posibilitar a los ciudadanos en general, y a los propietarios y poseedores de inmuebles en particular, disponer de un conocimiento más simple y transparente de las consecuencias de las acciones urbanísticas generadoras de incrementos y disminuciones en la renta urbana, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires dispondrá de un sistema de consulta ágil y accesible a los interesados.- ARTÍCULO 12º.- REVISIÓN. Cualquier propietario o poseedor de un inmueble objeto de aplicación de la participación en la renta a través de los derechos establecidos en la presente Ordenanza, podrá solicitar que el Departamento Ejecutivo revise el efecto de incremento o disminución de la renta estimado por metro cuadrado definido para la correspondiente zona en el cual se encuentre su parcela y podrá requerir el cálculo de un nuevo avalúo.- Para el estudio y decisión de los recursos que hayan solicitado la revisión de la estimación del mayor o menor valor por metro cuadrado, el Departamento Ejecutivo contará para expedirse con un plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la fecha del último recurso interpuesto en el cual se hubiere pedido dicha revisión.- ARTÍCULO 13º.- EXIGIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE PARTICIPACIÓN. Los derechos de participación en las valorizaciones inmobiliarias sólo serán exigibles en el momento en que se presente para el propietario o poseedor del inmueble, cualquiera de las siguientes situaciones: ARTÍCULO 14º.- CUMPLIMIENTO DE LOS TÉRMINOS DEL CONVENIO URBANÍSTICO. Para la expedición de los permisos, así como para el otorgamiento de los actos de transmisión del dominio en relación con inmuebles sujetos a la aplicación de los derechos de participación en la renta diferencial, será necesario acreditar el cumplimiento de los términos del correspondiente convenio urbanístico.- Si por cualquier causa no se efectúa el pago de los derechos de participación en los eventos previstos en el Artículo anterior, el pago resultará exigible cuando ocurra cualquiera de las situaciones previstas. A todo evento, responderán solidariamente el poseedor y el propietario, cuando fuese el caso.- Quedan eximidos del pago de los derechos de participación en la renta diferencial los poseedores o propietarios de inmuebles destinados a viviendas de interés social.- ARTÍCULO 15.- FORMAS DE PAGO. Los derechos de participación en la renta diferencial podrán abonarse mediante cualquiera de las siguientes formas, conforme el convenio urbanístico suscripto entre el particular y el Estado Municipal.- Tales opciones resultarán implementadas en el convenio urbanístico respectivo, el que será sometido a la aprobación por el Honorable Concejo Deliberante.- Las aportaciones a realizar por el particular en obras de infraestructura se actualizarán mediante el Indice de Costos de la Construcción en el Gran Buenos Aires de la Cámara argentina de la Construcción (ICC-CAC Nivel General), tomando como base la fecha de la firma del Convenio Urbanístico correspondiente.- ARTÍCULO 16.- DESTINO DE LOS FONDOS DINERARIOS. Los aportes dinerarios previstos en el inciso a) del Artículo 15º serán destinados exclusivamente a la construcción o mejoramiento de viviendas y/o construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de asentamientos o viviendas de población de bajos recursos.- ARTÍCULO 17.- INDEPENDENCIA DE LOS GRAVÁMENES. Los derechos de participación municipal en la renta diferencial generados en las acciones determinadas por el artículo 2º son independientes de otros gravámenes que se impongan a la propiedad inmueble.- ARTÍCULO 18º.- PARTICIPACIÓN CIUDADANA. El Departamento Ejecutivo arbitrará los medios necesarios para la instrumentación de mecanismos que permitan el control y la participación ciudadana en los procedimientos establecidos en la presente Ordenanza.- ARTÍCULO 19º.- ÓRGANOS DE PARTICIPACIÓN. Teniendo en cuenta que la presente Ordenanza regula aspectos relacionados con las dependencias municipales de Obras Públicas e Infraestructura; Obras Particulares; Planificación y Ordenamiento Territorial; Catastro; Zonificación; Economía y Hacienda, Hábitat, entre otras; facúltase al Departamento Ejecutivo a designar y/o crear el/los órganos de aplicación que considere apropiados a tales efectos.- ARTÍCULO 20º.- Facúltase al Departamento Ejecutivo a promover las actuaciones tendientes a someter la presente a la convalidación por parte del Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.- ARTÍCULO 21º.- Deróguese toda disposición en contrario.- ARTÍCULO 22º.- Dése amplia difusión pública a la presente Ordenanza.- ARTÍCULO 23º.- Comuníquese, publíquese y archívese. Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante del Partido de Zárate, los dieciocho días del mes de Enero de dos mil veintiuno. ANEXO I. ADHESIÓN MUNICIPAL A LA LEY Nº 14.449 Ordenanza Nº 4482 CORRESPONDE A EXPEDIENTE Nº 4121-H.C.D. 408/16.- V I S T O: La Ley Nº 14.449, de Acceso Justo al Hábitat que define los lineamientos generales de las políticas de hábitat y vivienda y promueve en los diferentes municipios de la Provincia de Buenos Aires acciones dirigidas a resolver en forma paulatina el déficit urbano habitacional; y.- CONSIDERANDO: En los últimos años, ha aumentado el déficit de suelo urbano y viviendas para sectores sociales medios y bajos. Asimismo, se ha acrecentado y densificado la población que habita en villas y asentamientos.- Que, por otra parte, se ha producido una fuerte concentración de la renta urbana que se materializa a través de la realización de prácticas especulativas por parte de los desarrolladores y propietarios, lo cual da como resultado una gran cantidad de inmuebles deshabitados y terrenos baldíos aptos para ser edificados pero que se encuentran retenidos a la espera del aumento del valor del suelo.- Que, el precio del suelo ha experimentado aumentos que superan toda lógica, afectando principalmente a los más jóvenes que se ven imposibilitados de acceder a su primera vivienda.- Que, la especulación inmobiliaria, producida a partir del aumento de la demanda de tierras ante una oferta limitada, torna indispensable generar mecanismos de intervención estatal para desincentivar tales prácticas.- Que, resulta necesario promover una gestión urbanística en el distrito que genere las condiciones de hábitat para el óptimo desarrollo de estas iniciativas, teniendo como eje central el acceso equitativo al derecho a la vivienda y contemplando la demanda habitacional local en toda su complejidad.- Que, es fundamental que la planificación urbanística en nuestro distrito se enmarque en una gestión democrática de la ciudad, lo cual significa que todas las iniciativas de vivienda deben ser debidamente integradas en los proyectos de urbanización, generar espacios para la participación de la ciudadanía en los procesos de definición de las políticas municipales de acceso al hábitat y a la vivienda, así como garantizar el pleno acceso a la información de los programas y recursos disponibles.- Que, las políticas de urbanización y hábitat deben orientarse hacia la generación y gestión de proyectos habitacionales, de urbanizaciones sociales y de procesos de regularización de barrios informales; abordar y atender integralmente la diversidad y complejidad de la demanda urbano habitacional; y generar nuevos instrumentos para reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo.- Que, la ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat introduce una serie de herramientas facultando a los Municipios a intervenir con el fin de promover el hábitat social y acceso a la tierra.- Por ello, el HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DEL PARTIDO DE ZARATE, en uso de facultades, sanciona la siguiente: O R D E N A N Z A Nº 4 4 8 2.- ARTÍCULO 1.- Adhiérase la Municipalidad de Zárate a la Ley Provincial 14.449, de Acceso Justo al Hábitat, reglamentada a través del Decreto 1062/13, que tiene por objeto la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable.- ARTÍCULO 2.- Comuníquese, publíquese y archívese. Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante del Partido de Zárate, a los veinticuatro días del mes de Octubre de dos mil dieciséis.- |